《上海商报》:楼市大拐点未现呼唤房企回归理

整个楼市大拐点还没有出现,但在市场看跌情绪下,房企确实需要采取积极的应对策略。以“楼市降温与企业应对”为主题的易居论坛日前在上海举行。

论坛上,来自房企、券商、营销以及研究机构的人士,对最近房地产市场走势及政策取向提出了不同的见解,并且达成了部分共识。

华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在论坛上指出,从楼市发展和新型城镇化的角度看,楼市发展空间依然较大。但是,值得注意的是,目前整个区域、产业和企业都出现了分化,而这些问题在关键时刻更需要研究透彻。对部分问题的讨论正当其时,包括:对市场的准确把握、对趋势的科学预测、对企业战略的科学定位等。

楼市降温加剧市场观望

国家统计局最新公布的数据显示,1-5月份,全国商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中,住宅销售面积下降9.2%。另外,商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中,住宅销售额下降10.2%。对此,上海易居房地产研究院所做的全国市场报告认为,从商品房销售面积同比增幅走势看,今年前5月整体延续了去年以来逐步下行的态势。

论坛上,易居中国营销集团上海公司总经理黄晓云介绍说,从其公司代理的上海90多个项目来看,上海商品住宅的供应量和成交量的不平衡程度在加大。但是,市场价格依然比较坚挺,明确有5%的价格下跌、且杀价可以对外公开宣传的,实际上一个都没有。不过从市场情况看,消费者在议价上也比较强硬。现在消费者的观望很理性。若不降5-10个点,那么客户会直接拒绝看房。

不过从论坛上得到的消息也表明,房企虽然不明确降价,但也纷纷采取了各类促销活动。一手房市场走弱,那么二手房市场又是如何?21世纪不动产上海锐丰房地产总经理助理陈浩谈及,通过观察上海二手房房价,可以看出,房价基本上没有怎么跌,处于一个比较稳定的状态。从客户入市的情况看,二手房“带看成交比”在去年大概为38︰1,而在今年5月份接近70︰1,对于客户来说,观望情绪非常严重。很多购房者的议价空间在5%,部分甚至在10%的空间进行杀价。但是,从房东的角度看,也不愿意大幅度进行降价,这导致买卖双方处于一个博弈的状态,进而使得成交量保持低迷。

“拐点论”值得商榷

最近关于楼市大拐点的争议很多,论坛上与会者也对此话题展开讨论。大家的观点是:楼市无拐点,但确实面临转型。

张永岳表示,房地产市场仍然有持续发展的较大空间,一个支持证据就是目前城镇化的进程没有完成。2030年前,中国有3亿人口需要完成城镇化的进程,这就为房地产市场创造了发展空间。因此,动辄讲产业崩溃,甚至认为产业一蹶不振的论点,是值得商榷。

中信建投证券研究所执行总经理苏雪晶认为,判断是不是大拐点,可以从三个指标来看:汇率、土地和人口。其中土地确实有到疯狂峰值的端倪,但汇率和人口没有达到拐点。从这个角度看,大拐点还没有来。但如果从房企转型及面临挑战的层面看,确实也意味着未来将迎来一个大拐点。

禹洲地产华东区总经理肖勇认为,“危机”一边是危险,但另一边却可能是机会。机会给的是踏踏实实做实事的房企,如果投机,只为了资本逐利,那这样的公司是会被淘汰的。而处于转型的企业,还是能够获得市场制度的利好。

金融收紧房企高杠杆模式受质疑

今年市场降温的一个阻力在于金融政策的“不给力”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,目前中央政策见底,长效机制在继续推进。越来越多的城市在谋求调控政策的松绑,而在金融层面看,定向下降存款准备金率的做法已经在实施。但是,对于此前央行与银监会的“窗口指导”做法,商业银行落实程度并不好。而且其目的在于纠偏,信号意义显著,但对于舒缓金融环境紧张局面还是有很多不确定性。

新城控股联席总裁闵远松认为,今年房地产资金成本比较高,房企的盈利水平受到了比较大的影响。同时,由于银行对个人房贷的发放周期拉长,有一些房企还会面临更糟糕的状况,楼盘销售了,但不一定能拿到钱。同时,在三四线城市,部分房企已经扛不住了,资金链开始断裂,这些案例目前已经有了一些端倪。

那么,金融环境收紧,房企高杠杆的模式是否是解决问题的策略呢?对此,苏雪晶认为,从资本市场层面看,当前市场极度厌恶杠杆。哪个上市房企加杠杆,市场就卖它的股票,从而导致房企的市值下跌。

上海易居房地产研究院院长助理崔霁认为,今年以来,包括理财通、余额宝等创新工具比较活跃,很多商业银行吸纳资金的成本在上升。从实际接触的情况看,很多商业银行不倾向于做首套贷款,因为盈利空间太小,这样就阻碍了购房者的入市。房企的融资成本变得很高,在资金的压力下,面临了降价的压力。

区域布局应考量城市特征

在新的楼市环境下,房企如何进行区域布局,这成为与会人员关注的焦点。焦点之一就是如何看待城市的库存和供求关系。此前,上海易居房地产研究院就对全国35个重点城市的商品房供求关系进行了调查,发现在2008-2013年6年期间,有29个城市呈现了供大于求的特征。

闵远松谈及,目前部分城市的数据确实很迷惑。比如对于争议比较大的常州,目前存在1300多万平方米的新房,而去年也就700多万平方米的成交量,还不包括新的投资和开工量。综合算起来,常州预计有3000多万平方米的供应量,足以解决100万人口的住房问题。这个供求关系似乎是畸形的。

针对包括常州、杭州等在内的库存偏高的城市,肖勇的观点比较新颖。他认为,常州目前市场看起来确实不好,但也不应过于悲观。包括机场、高速、BRT等都非常完美,其城市规划也非常好,这些都可以提供成长空间。同样,对于目前争议比较大的杭州,其作为宜居城市,现在的供应量确实是大了一点,但也是一个暂时现象。房企若改变审视城市的眼光,其实会发现此类城市前景依然有希望。

张永岳表示,判断一个城市能否进入,从方法论上看,可以参考住房刚需、外来人口和投资需求三个指标。对企业来说,需要找到市场好的地区。但如果区域市场不好,则要跑赢大盘,这个时候对个案的要求会更高。

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来源|上海商报文字|商报记者何碧燕编辑|聂龑龙董盈盈

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